Зарегистрировать дом на земельном участке по правилам  

Детальный путь : от приобретения участка для строительства дома до сдачи дома госорганам. 

 

Как только молодая семья задумалась о собственном доме появляются сразу множество вопросов о том, как правильно и в каких инстанциях побывать, чтобы построить дом свой собственный, отличный от всех остальных, дом своей мечты.Если Вы читаете эту статью ,то будьте уверены- в конце нее Вы будете полностью представлять как правильно начать строить дом, где оформить, зарегистрировать документы на свой дом, а также как правильно поступать в тех или иных случаях дабы сэкономить свои деньги , время и нервы.

1. Этап- приобретение участка под строительство.

Покупка участка очень ответственная и важнейшая часть в строительстве дома так как именно от его конфигурации, прилегающих территорий соседей, инженерных коммуникаций будет зависеть, сможете ли Вы построить тот дом с теми габаритами , что мечтали и хотели именно Вы. Так , к примеру, близость нахождения сетей газа высокого давления или воздушных электросетей заставит вас отступить от стен Вашего будущего дома 10 метров. И когда участок вытянут, то порой невозможно разместить тот дом , что Вы хотели, так как ограничений по размещению жилого дома на участке может быть достаточно много. Более подробно о размещении жилого частного дома смотрите в разделе Советы.

Итак, покупка участка в Минске или в целом в Беларуси в соответствие с действующими законами производится 2 способами:

1.Через частное заинтересованное лицо, которое имеет намерение продать Вам свой участок напрямую;

2.Через государственные аукционы, земли которых распределяет местный сельсоветы или исполкомы.

В Минске и Минской области аукцион по продаже земель в частную собственность проводит Коммунальное консалтинговое унитарное предприятие «Минский областной центр инвестиций и приватизации» г. Минск, ул. Чкалова, 5, каб. 321,тел. +375 (17) 222-19-47, 207-71-34E-mail: [email protected], [email protected] Режим работы: пн- пт, 8.30 - 17.00, обед 13.00 – 13.30 . Этот орган уполномочен продавать земельные участки на государственном уровне и с государственной гарантией. Существенным плюсом такого приобретения будут государственные гарантии, скорость оформления документов на землю, а также прилагаемая информация о существующих сетях и ограничениях участка. Данная информация, как уже было выше сказано, особенно важна при покупке участка, чтобы потом не пришлось отказываться и продавать неподходящий участок.Поэтому Вы, скажем так, экономите средства на дополнительные топографические изыскания ( 2 млн.бел.рублей) и нервы. Недостатком такой покупки участка является порой большое количество соискателей на тот или иной участок, приобретение которого зависит от торгов аукциона по принципу-кто больше поставит цену тот и забирает участок. Следовательно цены за участок на выходе могут быть не оправдано высокие.

Аукционный выбор участка хорошо еще тем, что Вы самостоятельно можете проехать по всем предоставленным к продажам участкам, посмотреть на окружение, соседей, природу вокруг, отдаленность от дороги. Это даст Вам представление, может ли дом, который Вы запланировали, вписаться в этот участок.

Менее затратный по деньгам 2 способ покупки участка-через частное лицо. При соблюдении всех законодательных процедур по передаче во владение участка( нотариальное заверение плюс ко всему) Вы порой приобретаете и строения на участке, что несомненно дает Вам ряд преимуществ. Если Вы захотели построить новый дом на участке и не уверены в бюджете на строительство, то могут возникнуть некоторые проблемы, связанные со сроком строительства дома. В соответствие с действующим законодательством ( указ Президента РБ от 27.12.2007 № 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков") сроки строительства жилого дома определяют 3 года на то, чтобы сдать дом в эксплуатацию. А в течение 1 года со дня, когда Вы получили свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него , Вы обязаны законодательно начать его освоение( заливать фундамент). При соответствующем обосновании сроки строительства могут быть продлены еще на 3 года , если у Вы оформите проект консервации( заморозка незавершенного строительства). В ряде случаев еще 2 года местный сельсовет может продлить еще стройку,но это частные случаи.Так вот, при наличии участке старого домика, который Вы приобрели у частного лица позволяет Вам применить маленькую хитрость. А имеенно- строить новый дом под другим названием-сарай или гостевой домик. Так как по закону 2 жилых дома не могут размещаться на участке, существует практика у некоторых исполкомов(сельсоветов) разрешать строительство нового частного жилого дома при наличии старого, но с заверенной распиской-обязанностью снести старый дом при постройке нового. И так как жилой дом на участке у Вас есть, сроки отодвигаются на неопределенный срок.Это один из множества способов отодвинуть сроки строительства. И способ покупки земли у частного лица с жилым ветхим домиком дает ряд преимуществ для застройщика.

В любом случае, наша студия поможет Вам подобрать участок, минимизировать возможные потери и проблемы связанные с наличием ограничивающих пожарных норма, соседей, наружных сетей и т.д. Эта услуга предоставляется бесплатно, если Вы предоставляете нам право создавать Ваш проект!

2 Этап-Получение документов на землю.

 

На 2 этапе необходимо собрать все документы для того, чтобы подготовиться к этапу создания проекта. Для этого необходимо получить документы на землю у местных органов-сельсовете или исполкоме в землеустроительной службе (если это деревня, поселок , агрогородок) или у Агенства госрегистрации и земельному кадастру г. Минска, если Ваш будущий дом в находится в Минске.

 

 

Выдача документов на землю -свидетельство( удостоверение) о государственной регистрации от Агентства  госрегистрации и земельному кадастру является обязательным документом для дальнейшего пути к Вашему дому. Здесь прописывается владелец участка, размер участка, его госномер в едином госреестре, местонахождение и (если есть) обременения участка(предписания, ограничения). В этом документе Вы сразу можете прочитать, какие трудности могут Вас подстерегать на стадии проекта дома в разделе: виды ограничения. Здесь содержатся все ограничения, которые повлияют на расположение дома на участке.

К документу так же прилагается земельно -кадастровый план участка, на котором Белорусским Техническим Институтом нанесены границы учаска, определен уголы (румбы) и расстояния сторон участка.

 

3 Этап-Получить Разрешение на строительство.

А вернее , разрешение на ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ работы.Это важно, так как путают некоторые с РЕШЕНИЕМ сельсовета или исполкома о ПРЕДОСТАВЛЕНИИ участка. Разрешение на проектно-изыскательские работы(ПИР) выдается сельсоветом или исполкомом для дальнейшего проектирования жилого дома и разрешает Вам создавать проект с помощью проектной организации, ИП-архитектора , то есть уполномоченного специализированного юридически ответственного лица. Это очень важно,не попадайтесь на уловки некоторых архитекоров, которые без юридически оформленных документов предлагают Вам вписать номер своего диплома. Это не будет иметь юридической силы и проект просто не примут в госструктурах.

Никакого разрешения на строиетльство не требуется, вразрез с расхожим мнением, для домиков и хозпостроект садового товарищества!

Итак, РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ( для нового строительства и реконструкции). В этом документе прописывается Ваше намерение строить жилой дом и дополнительные хозяйственные постройки, которые Вы хотели. Вписывается Ваше имя(принадлежность), номер участка, его местоположение, размер, основания для разрешения( свидетельство( удостоверение) на землю ) и предписания. По этому предписанию Вас обязывают согласовать проект дома и благоустройство участка с районным архитектором(если в Минском районе дом) Минского райисполкома на Ольшевского 8 и составить схему генерального плана в КУП "Проектно-производственном, архитектурно-планировочном бюро"( на том же 4 этаже рядом с кабинетом главного архитектора минского района- 447 кабинет).

 

Основным отличием различных сельсоветов является то, что разрешение на ПИР некоторые выдают до создания архитектором проекта, но в большинстве случаев-только после предоставления им архитектурного эскизного проекта жилого дома для согласования. Вам сразу необходимо уточнить этот вопрос у сельсовета\исполкома, где выдавалось Вам свидетельство, в отделе архитектуры.

 

4 этап- Создание проекта жилого дома для согласования в госсорганах.

Архитектор создает проект по Вашему желанию. Различают Эскизные проекты домов- с минимальной проработкой и составом проектной документации, но достаточной для начала строительства в областных районах страны. Минимальные требования к оформлению и чертежам на деле означает, что Вы обладаете достаточной свободой чтобы по ходу строительства сдвинуть окно или дверь как Вам захотелось,но не нарушая общего вида проектного решения. В эскизную стадию входят -генеральный план участка , поэтажные планы , все фасады дома, план кровли и фундамента(если требуется сельсоветом) и общая описательная часть( пояснительная записка). Цветовое решение все чаще не требуют.

По желанию создают 3д визуализацию -3д модель дома с разных ракурсов.

Архитектурный проект-более детальный проект дома, где прописываются досконально материалы, размеры, цветовые решения фасадов и дается детальная пояснительная записка. Вдобавок производится расчет технико-экономических показателей и коэффициентов плотности , озелененности участка, процента застройки по отношению к его зеленой части. О одним словом, такой проект ,как правило , защищает и согласовывает сам архитектор и в крупных областных центрах ввиду сложности расчетов проектных показателей. По составу документации примерно похожи с эскизным проектом. Только степень детализации и описания проекта совсем другой,более сложный и детализированный.

Читайте в "советах" -типовые и индивидуальные проекты: различия.

После создания проекта архитектором Вы или доверенное лицо архитектор (с доверенностью о Вашей подписи) отправляется для согласования в госорганы.

 

 

5 этап- (после которого можно строиться)

Согласование проекта- получение АПЗ , схемы генплана = ПАСПОРТА ЗАСТРОЙЩИКА.

Согласование в Минском районе происходит как и в Минске проходит только при наличии следующих документов и только в оригинале(!):

-Проект эскизный(для Минской области) или архитектурный(областные и крупные города).

-Заявление на создание АПЗ и схемы генерального плана (паспорта застройщика).

-Оригинал разрешения на строительство и проектно- изыскательские работы (ПИР) от сельсовета\ исполкома.

-Оригинал паспорта.

-Оригинал свидетельства (удостоверения) о госрегистрации( права собственности на землю).

-Оригинал квитанции об оплате госпошлины.(выдадут в процессе согласования).

-Договор на разработку схемы генерального плана(выдадут в процессе согласования).

Согласования в Минской области минского района происходит в Минском райисполкоме на Ольшевского 8 на 4 этаже.

Первую согласовательную подпись нужно поставить в кабинете 445 у главного архитектора минского района. Архитектор потребует оригинал РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО( НА ПИР).

Вторая дверь 446 - составление заявления и договора, получения квитанции об оплате за услугу создания схемы генлана, которую Вы заберете через 1 месяц. В зависимости от метража Вашего будущего дома будет насчитываться плата- госпошлина, стоящая в квитанции.Платить нужно будет в течение 10 дней.

Третья дверь 447. Здесь располагается КУП "Проектно-производственное, архитектурно- планировочное бюро". На двери, в зависимости от названия сельсовета выбираем соответствующего специалиста. Он потребует- проект, разрешение на проектно-изыскательские работы, документы (свидетельство )на землю( участок). Именно тут составят схему генерального плана и АПЗ(архитектурно- планировочное задание) и именно сдесь с оплаченной квитанцией вы получите этот документ.

Во и вся процедура согласования в Минском районе.

В городе Минске Процедура согласования у архитектора города сложнее, поэтому все показатели и коэффициенты лучше доверить автору проекта- архитектору.

 

6 этап- Строительство дома и сдача в эксплуатацию!

Как и в общественных зданиях после согласования проекта госорганами необходим сбор ТЕХ.УСЛОВИЙ. Что это такое.Техническими условиями называются разрешительно-предписательные документы инженерных служб( газ, вода, отопление, электричество, канализация) для обеспечения инженерной инфраструктуры Вашего будущего дома с обозначением требуемых мощностей. Здесь так же стоят технические требования предписания по устройству того или иного инженерного оборудования. Эти техусловия и будут основанием для специалистов, которые будут оснащать Ваш дом инженерным оборудованием, подключать к общественной ветке Ваш дом. Так к примеру Районные Электро Сети будут выдавать Вам техусловия для вашего данного дома. Сроки выдачи техусловий разные, в зависимости от загруженности сельсоветов\исполкомов и времени года. Поэтому сделайте заход сразу ко всем специалистам, чтобы экономить драгоценное для строительство время.Получает положительные заключения по техусловиям от инженерных организаций производит заказчик самостоятельно.

Стройте свой дом, соблюдая техусловия и проект. Ведь приемка дома будет состоять из комиссии ,которая строго будет проверять , не расходится ли проект и реальная постройка.

7 этап- Сдали дом-получи техпаспорт!